Inversión Inmobiliaria en Estados Unidos

Ahora es quizás el mejor momento para invertir en bienes raíces en los Estados Unidos en términos de seguridad, ingresos y apreciación.  No obstante, como es de esperarse, el gobierno busca tasar la apreciación de estos bienes cuando se venden y tasar su valor al momento de donarlos o legarlos. Estas cargas tributarias son más fuertes para los extranjeros ya que los extranjeros no gozan de ciertos créditos y deducciones que están al alcance de ciudadanos americanos y ciertos “residentes fiscales.”   Los extranjeros aún pueden reducir los impactos tributarios de sus inversiones al usar ciertas estructuras jurídicas y realizar una buena planificación antes de adquirir inmuebles. Para aquellos que actualmente son propietarios a título personal (o a través de una compañía de responsabilidad limitada o “LLC”) de inmuebles deben moverse rápidamente para transferir el título de sus inmuebles a estructuras jurídicas que reduzcan los riesgos legales y eviten impuestos innecesarios.  En cualquier caso por razones de carácter legal, conjuntamente con beneficios fiscales, es sumamente importante tener un plan completo previsto antes de firmar el contrato de compra y venta.  De hecho, muchas personas dan consejos acerca de este tipo de estructuras “aclarando” que no brindan “asesoría legal o fiscal en Estados Unidos”, bien sea verbalmente o con letras pequeñas dentro del contrato; sin embargo, solo un abogado especializado en materia tributaria internacional puede diseñar, crear y defender una estructura jurídica personalizada que sea capaz de sobrepasar el escrutinio del fisco (IRS) y cualquier tribunal en donde se entabla una demanda o sucesión.

Aun cuando un extranjero usualmente no emite una declaración de impuestos y no tiene intereses en negocios en los Estados Unidos, al ser propietario de un inmueble en este país, se debe emitir una declaración en el momento de hacer disposiciones por motivo de sucesión  y fallecimiento.  El patrimonio sujeto a impuestos de sucesión de un ciudadano estadounidense o residente fiscal incluye todos los bienes e intereses que le pertenezcan al difunto, incluyendo aquellos localizados por todo el mundo.  Por el contrario, los impuestos de sucesión de un extranjero solo incluyen bienes situados en los Estados Unidos[1].  La definición de activos “situados” en los Estados Unidos incluye todos los bienes inmuebles, pero excluye cierto tipo de propiedades intangibles como acciones en compañías extranjeras.

Los impuestos de sucesión se tasan al 40%.  Las personas consideradas residentes fiscales gozan de un crédito que protege los primeros $5 millones de sus activos de tributación, mientras que los extranjeros solo recibirán un crédito de $60,000.  En otras palabras, si un extranjero fallece siendo propietario de bienes situados en Estados Unidos con un valor que exceda los $60,000, existe la posibilidad que estos bienes sean embargados si no se pagan los impuestos de sucesión. Aunado a esta distinción y en contraste con el tratamiento recibido por quienes son residentes fiscales, los inmuebles que sean parte de la sucesión de un extranjero normalmente se tasan al precio del mercado sin deducciones por hipotecas y sin consideración al monto que se haya pagado por el inmueble. La deducción matrimonial, que esencialmente exime de tributación toda transferencia entre cónyuges, no está disponible si el cónyuge sobreviviente no es ciudadano[2] de EE.UU.

¿Cómo se puede eliminar el impuesto de tributación para extranjeros? Sencillo, basta decir que los impuestos de sucesión de los Estados Unidos no cubren las acciones de un extranjero realizadas a través ciertas clases de compañías extranjeras que son propietarias de bienes inmuebles ubicados en este país.  Para una disposición eficaz en el  momento de una sucesión, el extranjero solo debe dirigir la disposición de las acciones o intereses en la compañía titular extranjera mediante un fideicomiso o testamento, y debido a que la compañía no es considerada como un activo situado en los Estados Unidos, no se le atribuyen impuestos sucesorales.

Para que una estrategia como esta sea aprobada por la meticulosa inspección del IRS, la misma tiene que estar preparada, debidamente planificada, constatada con la documentación apropiada, y mantenida cuidadosamente.  También se debe tomar en cuenta que el uso de una entidad extranjera para eliminar impuestos sucesorales conlleva ciertas consecuencias, referentes al impuesto sobre la renta, que se deben contemplar según el tipo de propiedad y el carácter de la inversión, como por ejemplo los usos que se le quiera dar a la propiedad, cuándo se espera vender, etc. Al mismo tiempo, es importante tener en cuenta que el uso de una entidad extranjera para retener bienes inmuebles tiene ciertos beneficios no relacionados a impuestos, como mantener la propiedad más allá del alcance de un proceso judicial de sucesión, y a la vez permitir un nivel de anonimato en cuanto al verdadero titular de la propiedad.  Esta estructura también puede aislar y limitar los riesgos a los que el extranjero se exponga en cuanto a accidentes que puedan ocurrir en la propiedad, si la misma está debidamente administrada bajo una estructura debidamente establecida.

Las cuestiones legales implicadas en la inversión de propiedades inmobiliarias comienzan con la decisión de cuáles condiciones serán agregadas, cambiadas o eliminadas del acuerdo “estándar” de compra de las propiedades inmobiliarias. Por lo tanto, la propiedad debe ser examinada físicamente y el título de propiedad de la misma debe ser comprobado para determinar si hay algún problema legal con la misma, y en caso de ser así, poder resolverlo antes de concluir la compra. Son muchas las páginas de los documentos jurídicos complejos que requerirán ser repasadas rápidamente y ser firmadas antes de concluir la compraventa. Un abogado especialista en materia tributaria generalmente tiene suficiente tiempo entre la firma del acuerdo de compra y la finalización de la compra para identificar y para ejecutar la estructura fiscal más eficiente y que brinde la mayor protección legal para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, recibimos frecuentes solicitudes para “limpiar” una situación donde las propiedades inmobiliarias fueron compradas con la asesoría de un abogado de bienes raíces sin experiencia en impuestos internacionales o, peor aún, sin la asistencia de un abogado. Inclusive en ciertos casos se ha creado una LLC para ser titular de la propiedad pero se ha dejado de preparar la documentación legal apropiada o no se han hecho las declaraciones correctas al IRS.

En el momento que el inversionista descubre que está expuesto a impuestos y riesgos de carácter jurídico, nosotros podemos ayudar a evaluar rápidamente la situación, determinar qué se necesita hacer y lo corregimos eficientemente de ser necesario. Nuestros servicios para los inversionistas extranjeros de propiedades inmobiliarias incluyen:

  1. Redacción, revisión y negociación de los acuerdos de compra y venta
  2. Prestación de servicios como agentes de cierre y suministrador de seguro de título
  3. Formación de compañías de responsabilidad limitadas (LLC) y otras entidades de los EE.UU. para limitar la responsabilidad personal con respecto a la propiedad
  4. Redacción, revisión y negociación de acuerdos societarios para evitar futuros conflictos entre socios y otros inversionistas
  5. Documentación de estructuras de “portfolio debt” para obtener máxima eficiencia fiscal
  6. Colaboración con bancos, fiduciarios y bufetes extranjeros para establecer, mantener, o regularizar las estructuras en el exterior con vistas al cumplir con la legislación fiscal aplicable de los EE.UU.
  7. Diseño, documentación e implementación de la estructura legal más apropiada para:
    1. Eficiencia de los impuestos sobre la renta
    2. Eficiencia de los impuestos patrimoniales
    3. Limitación de responsabilidad personal
    4. Privacidad
    5. Protección de activos contra sentencias
    6. Resoluciones de conflictos
    7. Planeamiento patrimonial
    8. Evitar sucesión judicial en EE.UU.
  8. Colaboración con abogados migratorios para obtener estatus legal usando la inversión en la propiedad inmobiliaria
  9. Recomendación de corredores inmobiliarios y prestamistas para ayudar con la compra y la financiación de la adquisición
  10. Recomendación de gerentes para supervisar la inversión

 

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[1]Se debe prestar atención para prevenir que un extranjero sea considerado como residente fiscal con fines tributarios por causa de haber establecido un domicilio en los Estados Unidos.  Las reglas para determinar el establecimiento de un domicilio en los Estados Unidos con fines del impuesto sucesoral son bastante diferentes a las reglas y criterios con énfasis en contabilizar los días, que se aplican para la determinación de si una persona tiene una presencia substancial para fines del impuesto sobre la renta.

[2]En este caso puede ser aconsejable usar un Fideicomiso Doméstico Calificado (Qualified Domestic Trust “QDOT”).